Що змінив «закон Мазепи»

Рік тому Верховна Рада прийняла Закон № 4292, який вніс зміни до Цивільного кодексу України щодо добросовісного набувача. Закон дістав неофіційну назву на честь одного з лобістів ініціативи — бізнесмена Ігоря Мазепи, якого підозрювали у створенні злочинної організації та заволодінні землею і Київською ГЕС.

За цим законом, якщо після відчуження майна минуло 10 років, ані громада, ані держава не можуть повернути зелені зони, узбережжя чи об’єкт культурної спадщини. Якщо ж 10 років ще не сплинуло — прокурор зобов’язаний внести на рахунок суду депозит у розмірі ринкової вартості об’єкта. Проблема: у держбюджеті на це коштів не передбачено, а місцеві громади мали б суттєво перепланувати видатки. Якщо ж місцева влада в змові із забудовником — коштів для позовів прокурорів просто не нададуть.

Чому Протасів Яр став першим прецедентом

Протасів Яр — одна з найбільших зелених зон центральної частини Києва. Саме тут від забудови разом з активістами боровся загиблий громадський діяч і військовий-доброволець Роман Ратушний. Після підписання закону суд першої інстанції відмовив прокуратурі в розгляді справи без депозиту.

Через рік прокуратура відстояла у Верховному Суді право судитися без депозиту. Касаційний господарський суд постановив: якщо позивач вважає набувача майна недобросовісним — депозит не потрібен. Таку саму позицію підтримав Касаційний цивільний суд у схожих справах.

Як ми раніше писали, у листопаді 2025 року Північний апеляційний господарський суд розглядав справу, яка могла визначити майбутнє Протасового Яру, — зокрема скасування статусу заказника, що загрожувало виключенням 16 гектарів природоохоронної зони з 20 наявних.

Хто такий «недобросовісний набувач» і кому вирішувати

Голова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду Лариса Рогач пояснила: недобросовісний набувач — той, хто бачив, що набуває озеро, річку чи набережну, але проігнорував ці обставини. Визначати добросовісність — повноваження прокурора, а не суду на стадії відкриття провадження. Суд оцінює докази вже по суті.

Суддя Верховного Суду у Касаційному цивільному суді Дмитро Гудима додає: для пам’яток архітектури, земель природно-заповідного та водного фонду набувач, проявивши розумну обачність, мав би переконатися в тому, що він купує. «Хай покупець буде обережним» — ця римська максима, як нагадує Рогач, залишається актуальною. Той, хто купував ділянку біля Дніпра й стверджував, що «не знав про узбережжя» та «не їздив дивитися» — заяву суд не сприйняв серйозно.

Верховна Рада знищила практику, яку сама мала підтримати

Раніше Велика Палата Верховного Суду захистила садибу Терещенків, Сирецький гай та історичні кургани. Касаційний адміністративний суд повернув державі Біличанський ліс. Верховна Рада замість того, щоб закріпити цю практику в законодавстві, прийняла закон, покликаний її знищити. Зараз народні депутати повністю переписують Цивільний кодекс України, що, на думку суддів, суттєво погіршить ситуацію у всіх сферах щоденних відносин.

Пленум Верховного Суду вже звернувся до Конституційного Суду України з питанням: чи можна надати цьому закону зворотної дії у часі. Дмитро Гудима звертає увагу на дисбаланс: 10-річне обмеження і вимога депозиту стосуються держави та громад, але не звичайного громадянина, в якого без відома переоформили майно. «Це видається досить дивним для цивільного права, в якому є принцип рівності всіх суб’єктів права власності», — наголошує він.

Що робити з майном, купленим на публічних торгах

Окремим питанням залишається майно, придбане через Фонд держмайна або місцеву владу в порядку приватизації. Верховний Суд стикався з випадками, коли змову між покупцем і організатором торгів встановлював суд уже після угоди. У таких ситуаціях добросовісність набувача — під сумнівом.

Лариса Рогач наводить приклад із власної практики: земельну ділянку над станцією метро «Хрещатик» — фактично частину проїжджої частини — продали ще за часів мера Леоніда Черновецького. Ділянку забудували. Позови тривали з 2010 по 2024 рік, рішення суду не виконувались, а майно перепродавалося. Рогач підкреслює: судове рішення має мати наслідки, а не лише фіксуватися у реєстрі.

Рогач також зазначає: у Німеччині та Австрії позовна давність для нерухомого майна становить 30 років. В Україні — три роки, а 10 років за «законом Мазепи» — це строк, після якого поновити позовну давність стає неможливим.

Чому це важливо знати

«Закон Мазепи» безпосередньо впливає на здатність Києва захищати зелені зони, узбережжя та пам’ятки культурної спадщини через суди. Судова практика Верховного Суду дає прокурорам реальний інструмент — позиватися без депозиту, якщо є підстави вважати набувача недобросовісним. Для киян це означає: боротьба за Протасів Яр, Біличанський ліс та інші міські простори ще не завершена — і шанси на успіх залишаються реальними.