Як працювала схема

Приватне товариство зареєструвало право власності на нежитлову будівлю площею 79 квадратних метрів, використавши скасоване рішення Господарського суду Києва. Судом встановлено, що компанія навмисно створила незаконну правову основу для подальших дій з отримання комунальної землі.

На підставі цього незаконного права власності товариство звернулося до Київської міської ради з проханням надати в оренду земельну ділянку. У зверненні компанія заявляла, що земля потрібна для обслуговування будівлі, зареєстрованої як кав’ярня. Київська міськрада схвалила надання землі в оренду строком на 15 років під заявлене призначення.

Отримавши контроль над ділянкою на законних підставах оренди, товариство розпочало масштабну реконструкцію об’єкта. Площа нерухомості зросла з початкових 79 кв.м до 692 кв.м — збільшення у 8,8 раза порівняно з первісними параметрами. Паралельно компанія змінила навіть адресу будівлі, створюючи нову юридичну реальність і фактично отримуючи контроль над значно більшою територією.

Прокуратура встановила ключовий факт порушення умов оренди: насправді власник використовував приміщення для іншої комерційної діяльності, не пов’язаної з обслуговуванням кав’ярні, як заявлялося під час отримання землі. Це свідчить про те, що заявлене призначення було лише прикриттям для отримання оренди та подальшого незаконного використання.

Три роки судових баталій

Дніпровська окружна прокуратура міста Києва подала позов до Господарського суду про визнання договору оренди недійсним та повернення землі громаді. Прокурори доводили, що право власності на будівлю було зареєстровано з порушенням закону на підставі скасованого судового рішення, а отже і договір оренди землі є недійсним з самого початку.

Господарський суд міста Києва — першої інстанції — відмовив у задоволенні позову прокуратури. Суд не погодився з доводами правоохоронців щодо порушень при реєстрації права власності на будівлю та укладенні договору оренди земельної ділянки. Рішення суду фактично залишало ситуацію без змін.

Північний апеляційний господарський суд підтримав рішення першої інстанції у повному обсязі. Апеляційна колегія також вирішила, що підстав для скасування договору оренди та визнання його недійсним немає. Два судові рішення на користь приватного товариства ставили під загрозу можливість повернення землі громаді.

Київська міська прокуратура не погодилася з рішеннями двох судів і використала останню можливість — оскаржила їх у касаційному порядку до Верховного суду України. Касаційна скарга містила детальні аргументи про системні порушення при отриманні землі в оренду та використанні її не за призначенням, а також про незаконність самої основи — права власності на будівлю.

Верховний суд України, розглянувши справу по суті, скасував рішення обох попередніх судових інстанцій та задовольнив позов прокуратури повністю. Найвища судова інстанція країни встановила всі факти порушень законодавства та визнала позицію прокуратури цілком обґрунтованою і такою, що відповідає закону.

Що далі з будівлею та землею

Постановою Верховного суду України договір оренди земельної ділянки на вул. Березняківській, 18 у Дніпровському районі визнано недійсним з моменту його укладення. Це означає, що всі юридичні наслідки договору повністю анулюються, а земля має бути повернута територіальній громаді.

Приватне товариство зобов’язане повернути земельну ділянку територіальній громаді міста Києва шляхом повного демонтажу незаконної нежитлової будівлі. Компанія має демонтувати всю споруду площею 692 кв.м за власний рахунок без будь-якої компенсації витрат на будівництво або реконструкцію.

Рішення Верховного суду є остаточним та не підлягає оскарженню згідно з процесуальним законодавством України. Касаційна інстанція — це остання можливість для перегляду справи в судовій системі, і після постанови Верховного суду інших правових механізмів оскарження не існує.

Після демонтажу будівлі земельна ділянка має бути повернута комунальній власності столичної громади та внесена до реєстру комунального майна. У подальшому Київська міська рада зможе вирішити питання про цільове використання цієї ділянки відповідно до містобудівної документації та з дотриманням усіх процедур, передбачених законом.

Частина системної боротьби за землю

Справа на Березняківській є частиною масштабної кампанії прокуратури з повернення незаконно привласненої комунальної землі у столиці. За останні місяці прокуратура повернула киянам десятки гектарів землі через суди.

У жовтні 2025 року Дарницька окружна прокуратура повернула громаді понад 40 га землі на Осокорках, скасувавши оренду недобросовісного орендаря. Компанія роками не виконувала умов договору оренди та не вносила орендні платежі до міського бюджету, фактично безоплатно використовуючи величезну територію.

У лютому 2025 року Святошинська окружна прокуратура через суд домоглася демонтажу шиномонтажу, що самовільно збудували на комунальній землі для отримання в оренду понад 4000 кв. м. Типова схема: спочатку самовільне будівництво мінімального об’єкта, потім спроба легалізувати оренду під нібито існуючий бізнес, а насправді — підготовка території до масштабної комерційної забудови або перепродажу.

Прокуратура регулярно виявляє однотипні випадки махінацій, коли компанії отримують землю під одне призначення — кав’ярня, шиномонтаж, автостоянка, невелике підприємство, — а фактично готують її до зовсім іншого використання або масштабної комерційної забудови з багатоповерховими будинками. Після отримання оренди площа об’єктів таємничо зростає у рази, а призначення змінюється.

Чому це важливо знати

Рішення Верховного суду у справі на Березняківській створює важливий судовий прецедент для сотень інших справ про повернення комунальної землі столичній громаді. Схема з фіктивними правовстановлюючими документами, скромною початковою площею об’єкта та подальшим багаторазовим збільшенням виявилася типовою для Києва останніх років.

Повернення землі територіальній громаді означає, що ділянка може бути використана для справжніх міських потреб — будівництва соціальних об’єктів, шкіл, дитсадків, парків або здана в оренду законно з прозорими конкурсами та регулярним надходженням орендної плати до міського бюджету замість тіньових схем.

Обов’язок демонтажу незаконних будівель показує киянам важливу річ: навіть через багато років оренди, навіть після масштабної реконструкції та вкладення мільйонів гривень прокуратура може через суди відсудити землю назад і зобов’язати демонтувати все збудоване за рахунок порушника без будь-яких компенсацій.