Чому знадобилися нові правила

Формально питання власності на землю під багатоквартирними будинками врегульоване ще з 2015 року. Цивільний кодекс визначає власників квартир і нежитлових приміщень співвласниками спільного майна будинку, зокрема прав на ділянку під ним, а Земельний кодекс дозволяє безоплатну передачу такої землі. Проте, як зазначають ініціатори, порядку визначення меж і передачі ділянок досі немає, тож скористатися цим правом складно.

Законопроєкт пропонує зміни до Земельного кодексу та Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Зокрема, з’явиться окрема категорія — «землі багатоквартирного будинку».

Коли земля перейде до співвласників

Правила стосуватимуться будинків, де квартири й нежитлові приміщення перебувають у приватній та інших формах власності і є щонайменше три співвласники. Право спільної власності на землю реєструватимуть в особі ОСББ.

• Якщо ділянку сформовано до введення будинку в експлуатацію, вона стане власністю співвласників із цього моменту, незалежно від попереднього цільового призначення.
• Право власності попереднього власника, а також договори оренди чи суперфіцію для будівництва припинятимуться.
• Безоплатну передачу передбачено й для будинків житлово-будівельних кооперативів.
• Землю під будинками, де всі приміщення належать державі чи громаді, надаватимуть у постійне користування організаціям, які ними управляють.

Що буде заборонено, а що дозволено

Ділянку багатоквартирного будинку не можна буде поділити між співвласниками, продати, передати в заставу чи іпотеку, а також виділити з неї окрему частку. Кредитори окремих співвласників не зможуть вимагати частину землі для стягнення боргів. Виняток із заборони відчуження передбачено, якщо будинок зруйнують непереборні сили.

Водночас за рішенням співвласників частину ділянки можна буде здавати в оренду або встановлювати на неї земельні сервітути. Права й обов’язки за чинними договорами оренди, емфітевзису та суперфіцію перейдуть до співвласників.

Що зміниться для забудовників і ОСББ

Якщо на одній ділянці зводять кілька будинків, забудовник до завершення першого має поділити землю на окремі ділянки для кожного. Порядок визначення їхніх меж встановить Кабмін, а площа не зможе бути меншою за потрібну для обслуговування будинку.

Щоб оформити ділянку із земель державної чи комунальної власності, уповноважена співвласниками особа — управитель, голова правління ОСББ чи асоціації ОСББ — звертатиметься до органу влади чи місцевого самоврядування з протоколом загальних зборів.

У разі ухвалення закон має набрати чинності 1 січня 2027 року, а Кабмін отримає три місяці на підготовку нормативних актів. Поки що це лише законодавча ініціатива. Як ми раніше писали, у Києві старі будинки рідко подаються на співфінансування ремонтів.

Раніше ми писали

• Двох охоронців судитимуть за самовільне захоплення 13 соток комунальної землі